في عام 2017 ، أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم القانون رقم 19 لعام 2017 ، وهو يعدل المادة 11 من القانون رقم 13 لعام 2008 على السجل العقاري المؤقت في إمارة دبي. إن أحكام القانون 19 لعام 2017 هي مسألة سياسة عامة ، وبالتالي فإن أي اتفاق تعاقدي لم يكن لدى المطورين مع مشتريهم أن لا يغادر من الإجراءات المنصوص عليها في القانون.
في حين أن القانون لا ينطبق على مبيعات الأراضي ، فإن هدفه الرئيسي يكمن في منح وزارة الأراضي في دبي (DLD) ، وبالتالي المطور ، الحق في إنهاء عملية بيع الخطة خارج دون الحاجة إلى الحصول على أمر من المحكمة أو جائزة التحكيم.
قبل أن يتمكن من إنهاء بيع خطة OFF من جانب واحد للمستثمر المتعثر (المشتري) ، سيحتاج المطور إلى الامتثال للعديد من الإجراءات في DLD: (1) إخطار الافتراضي إلى DED ؛ (2) بناءً على الإخطار ، فإن DED لخدمة إشعار رسمي للمشتري المتخلف و (iii) إصدار تقرير DLD عن إلغاء التسجيل في حالة عدم الامتثال للمشتري.
والجدير بالذكر أن إشعار DED للمشتري المتعثر سيمنح هذا الموعد النهائي لمدة 30 يومًا لتصحيح التخلف عن السداد. في حالة وجود أسباب ، يجوز لـ DLD بدء تسوية ودية بين المطور والمشتري. فقط في انتهاء هذه الفترة وفي حالة فشل المشتري المتخلف عن تصحيح التخلف عن السداد ، ودية على التوالي ، قم بتسوية الموقف على التوالي مع المطور ، ثم ستستمر DLD في تقريرها ، مما يشمل النقاط الرئيسية أدناه:
- المطور متوافق مع التزاماته بموجب القانون 19 0F 2017 ؛ و
- حالة الانتهاء الحالية للمشروع.
تكمن أهمية هذا التقرير في أنه بعد إصداره ، ستقوم DLD بإلغاء تحديد اتفاقية المبيعات والشراء (SPA) بين المطور والمشتري ، بناءً على طلب المطور ، دون الحاجة إلى أمر محكمة سابقة أو جائزة التحكيم .
وبالتالي ، يجوز للمطور في أي وقت بعد إصدار تقرير DLD إنهاء اتفاقية المبيعات والشراء من جانب واحد ، دون الحاجة إلى أمر المحكمة أو جائزة التحكيم ، وفقًا للإجراء التالي:
حالة الانتهاء تتجاوز 80 ٪:
قد يؤكد المطور على المنتجع الصحي ويطلب من المشتري تنفيذه. آخر ، قد يطلب المطور أن يبيع العقار في مزاد علني ، وعائدات هذا البيع تعوض مع الرصيد غير المدفوع لسعر الشراء ، لصالح المطور أو ، في الحالات الأكثر حدة ، يجوز للمطور إنهاء SPA من جانب واحد والاحتفاظ 40 ٪ من سعر الشراء. يجب إرجاع المبالغ التي يدفعها المشتري بما يزيد عن عتبة 40 ٪ من قبل المطور ؛
حالة الانتهاء بين 60 ٪ -80 ٪:
يحق للمطور الاحتفاظ بنسبة 40 ٪ من سعر الشراء وإرجاع المبالغ التي تتجاوز إلى المشتري ؛
حالة الانتهاء أقل من 60 ٪:
يحق للمطور الاحتفاظ بنسبة 25 ٪ من سعر الشراء وإرجاع المبالغ التي تتجاوز إلى المشتري ؛
في جميع الحالات المذكورة أعلاه ، يتم إجراء عودة المبالغ الزائدة للمشتري في غضون عام واحد من الإنهاء أو في غضون 60 يومًا من إعادة بيع الممتلكات الناجحة ، أيهما سابق.
لا يبدأ البناء:
إذا لم تبدأ الإنشاءات لأسباب غير قابلة للتطوير للمطور ، فقد يحتفظ الأخير بنسبة تصل إلى 30 ٪ من المبالغ التي يدفعها المشتري ، حيث يتم إرجاع الباقي مرة أخرى إلى المشتري في غضون 60 يومًا من إنهاء المنتجع الصحي.
على العكس ، لا ينبغي فهم ذلك على أنه ينطبق على المشاريع العقارية الملغاة. يتم أولاً إلغاء المشاريع العقارية من قبل هيئة تنظيم العقارات (RERA) ، لأسباب تتعلق بالمطور وأداء المطور أو عدم وجود إجراء على الرغم من الحصول على التراخيص اللازمة من أجل بدء البناء. على هذا النحو ، يتعلق الإلغاء بمشروع عقاري ويثبت افتراضي المطور في تنفيذ منتجع صحي ، وليس المشتري. في حالة الإلغاء ، فإن المبدأ هو أن المشترين يحتفظون بحق السداد الكامل للمبالغ المدفوعة ، من حساب الضمان للمشروع.
بموجب القانون 19 0F 2017 ، يحتفظ المشتري دائمًا بالحق في الرجوع إلى المحاكم أو هيئات التحكيم في حالة اعتباره إجراء المطور لإنهاء المنتجع الصحي على أنه مسيء أو غير مبرر. لمنح حماية أكبر للمشترين في مشاريع الخطة ، ينطبق القانون مع تأثير فعال بأثر رجعي ، من خلال استثناء من المبدأ الدستوري لعدم نشاط القوانين.
في الختام ، نرى القانون 19 لعام 2017 أداة تقدمية لضمان أمان سوق البيع والشراء خارج الخطة في الإمارة. تستفيد المعاملات من مزيد من القدرة على التنبؤ ، والشفافية ، والقانون يسمح للمطورين بتأمين التدفق النقدي لمشاريعهم دون الحاجة إلى اللجوء إلى التقاضي التقليدي. على هذا النحو ، من المتوقع أن يجلب هذا التطور مزيدًا من اليقين في المواعيد النهائية لإكمال المشاريع العقارية ، من أجل تواريخ اليد ويبلغ وقت انتظار أقل للمستثمرين والمشترين الذين يتصرفون بشكل متوافق مع المنتجعات ، بحسن نية.
& nbsp ؛
