الخلفية والمقدمة
في الآونة الأخيرة ، سموه شيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس ورئيس وزراء الإمارات العربية المتحدة الصادرة رقم (6) لعام 2019 المتعلقة بالملكية المشتركة للممتلكات ( قانون الملكية المشتركة ) في دبي. يقوم هذا القانون الذي تم سنه حديثًا بإلغاء القانون رقم (27) لعام 2007 فيما يتعلق بالممتلكات المملوكة بالاشتراك في إمارة دبي.
علاوة على ذلك ، ينطبق القانون الجديد على جميع مشاريع التطوير العقاري الرئيسي والممتلكات المشتركة في دبي ، بما في ذلك العقارات الموجودة في المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة.
دخل قانون الممتلكات المشتركة حيز التنفيذ في 18 th في نوفمبر 2019. يجب على جميع أصحاب المصلحة أن يتوافق مع قانون الممتلكات المشتركة من خلال أو قبل 18 في مايو 2020 ، وبالتالي إعطاء الجميع أصحاب المصلحة لمدة 6 أشهر للامتثال للقانون من تاريخ التأثير.
من يتأثر بقانون الممتلكات المشترك الجديد؟
يؤثر قانون الممتلكات المشتركة على أصحاب المصلحة اللاحقون الذين يجب أن يتلقوا إرشادات بشأن الخطوات التي يجب اتخاذها لإحضار إجراءاتهم في الامتثال:
- مركز تسوية المنازعات الإيجار
- جمعيات المالكين
- المعهد: المعهد التنظيمي العقاري (RERA)
- شركات الإدارة
- المطورين
- مراجعي الحسابات القانونية
- مشغلي الفنادق
- شركات التأمين
- المقاولين
- المستثمرين.
ما هي العناصر الرئيسية لقانون الممتلكات المشترك الجديد؟
1. وضوح معزز على تطبيق القانون
وفقًا للمادة 18 ، تقع العقارات المشتركة الآن في ثلاثة تصنيفات وتخضع لتطبيق قانون العقارات المشترك لعام 2019:
(1) المشاريع الرئيسية ؛
(2) مشاريع الفنادق ، و ؛
(3) أنواع أخرى من المشاريع بخلاف الفئات الأولى والثانية.
لا تزال الاتجاهات والوثائق المقبولة والموافقة عليها من قبل RERA قبل الدخول حيز التنفيذ في القانون الجديد قابلاً للتطبيق ، شريطة أن لا تتعارض مع قانون الملكية المشتركة. تستخدم شهادات الملكية والوثائق الأخرى المتعلقة بالوحدات الفردية في عقار عقاري مشترك من قبل دبي الأراضي وفقًا لشروط القانون رقم (7) لعام 2006 فيما يتعلق بالتسجيل العقاري في دبي.
2. لم تعد ارتباطات المالكين موجودة
وفقًا للمادة 49 من القانون الجديد ، لم تعد جمعيات المالكين مسؤولة عن إدارة المجالات المشتركة داخل الممتلكات المشتركة. بدلاً من ذلك ، سيحل كيان الإدارة محل رابطة المالكين في الحقوق والالتزامات الناشئة عن القانون الجديد.
بالإضافة إلى ذلك ، ستمثل لجان المالكين ، الكيانات ذات الشخصية القانونية الكاملة ، مصالح المالكين فيما يتعلق بالمطور و / أو أصحاب المصلحة الآخرين المشاركين في إدارة العقارات المملوكة للمواصفة والإشراف عليها في الإمارة. وفقًا للمادة 22 ، لا ينبغي أن تشمل لجان المالكين للفئات الأولى والثالثة (المشاريع الرئيسية والمشاريع العقارية بخلاف المشاريع الرئيسية والمشاريع الفندقية) أكثر من تسعة أعضاء ، بما في ذلك الرئيس ونائب رئيسها. علاوة على ذلك ، يتم تشكيل اللجنة عند تسجيل ما لا يقل عن 10 ٪ من إجمالي عدد العقارات في العقارات المشتركة في السجل العقاري. علاوة على ذلك ، تضع المادة 24 المسؤوليات التي يتعين على لجان المالكين القيام بها ، مثل مراجعة الميزانيات السنوية ، ومناقشة العقبات المتعلقة بالإدارة ، ومراجعة الشكاوى والاقتراح والمزيد.
يجب على كيان الإدارة تزويد RERA بتقرير كل 6 أشهر فيما يتعلق بإدارة العقارات المملوكة بشكل مشترك ، وغيرها من المعلومات كما طلب القانون. علاوة على ذلك ، لدى RERA القدرة على طلب كيان الإدارة لتقديم معلومات أو بيانات إضافية عن حسابات الإيرادات والنفقات الأخرى. وفقًا للمادة 27 ، لا يمكن للكيان الإداري فرض أو الحصول على أي رسوم من أي نوع من المالك ضد الإدارة سواء كانت تعمل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة أو المرافق الشائعة ما لم تتلق موافقة من RERA.
أخيرًا ، حسب 24 (5) من القانون الجديد ، للمشاريع في الفئة الثالثة (المشاريع العقارية بخلاف المشاريع الرئيسية والمشاريع الفندقية) ، يمكن لـ RERA تعيين شركة أخرى لإدارة المنشأة للإشراف على المجالات المشتركة للعقارات المملوكة المشتركة مشروع.
3. متطلبات الوثائق والتسجيل المركزية
يجب على وزارة الأراضي في دبي إعداد وإدارة سجل فريد للعقارات المملوكة بشكل مشترك ، والتي ستشمل تفاصيل مثل ، على سبيل المثال لا الحصر:
- الأرض المملوكة للمطورين ،
- الوحدات المخصصة للملكية المستقلة في هذه الخصائص المملوكة المشتركة ،
- أعضاء لجنة المالكين ،
- نظام إدارة البناء ،
- خطط ،
- كيان الإدارة ،
- الوثائق التعاقدية المتعلقة بإدارة الخصائص المملوكة بشكل مشترك أو الأجزاء الشائعة.
من ناحية أخرى ، فإن المطورين لديهم التزامات جديدة ، مثل:
- i) وفقًا للمادة 6 من القانون الجديد ، عند الانتهاء من الممتلكات المملوكة المشتركة ، بما في ذلك الحصول على شهادة الانتهاء من الكيان المناسب ، يجب على المطور تقديم بعض الوثائق في دبي الأراضي في غضون 60 يومًا من تاريخ الانتهاء و استلام شهادة الانتهاء.
- II) يجب على المطور وضع نظام لإدارة البناء للمشروعات الضخمة والمشاريع الفندقية التي يديرها لهم ، مع الأخذ في الاعتبار المادة 20 من القانون الجديد. يجب أن تتم الموافقة على النظام من قبل RERA قبل إبرام أي أفعال قانونية لهذه المشاريع. في حالة عدم وجود نظام الإدارة هذا لمثل هذه الخصائص المملوكة بشكل مشترك ، فقد يشير إلى أي شركة متخصصة لإعداد هذا النظام.
4. الوضوح في رسوم الخدمة واستخدام رسوم
تحافظ Rera على دورها الإشرافي على رسوم الخدمة واستخدام الرسوم. بموجب المادة 33 (3) من القانون الجديد ، يتم فحص هذه الاتهامات وتشغيلها من قبل RERA ويتم إحالتها إلى مدقق قانوني معتمد في هذا الجانب.
يجب أن يتم جمع الرسوم في حساب مصرفي محدد خصيصًا افتتحه كيان الإدارة في الإمارة. يجب أن يكون كيان الإدارة التزامًا بإيداع الرسوم في هذا الحساب في غضون 7 أيام من المجموعة من المالكين. يجب استخدام الأموال التي تم جمعها في مثل هذه الحسابات لأغراض مخصصة بشكل صارم ، مثل التأمين على الممتلكات والصيانة وتنظيف أو إنشاء احتياطيات نقدية لاستخدامها في حالات الطوارئ.
وفقًا للمادة 32 ، في حال لم يدفع المالك رسوم الخدمة الخاصة به ، يمكن أن يفرض الكيان الإداري عبر إشعار خطي تصادق عليه RERA ، وهو طلب للدفع في غضون 30 يومًا من تاريخ هذا الإخطار. هذا الإطار الزمني الجديد أقصر بكثير من فترة 3 أشهر المقدمة بموجب القانون السابق. في حين أن هذه الإشعارات تنفيذية ، فقد يكون المالكون الذين لا يتوافقون في وضع بيع وحدتهم (وحدتهم) في مزاد لاسترداد رسوم الخدمة المتميزة.
5. عدم الامتثال والولاية القضائية على النزاعات
تخضع انتهاكات أي من الأفعال على النحو المنصوص عليها في التشريع والقرارات الصادرة عملاً لقانون الممتلكات المملوكة بشكل مشترك لغرامة قدرها مليون درهم. ستضاعف العقوبات في حالة وجود انتهاكات متكررة في غضون عام ، وفقًا للمادة 44 من القانون الجديد.
فيما يتعلق بالولاية القضائية ، سيكون لمركز تسوية المنازعات الإيجار الآن اختصاص لحل النزاعات فيما يتعلق بخصائص المشتركة. وفقًا للمادة 46 من القانون الجديد ، إذا اعتقد أحد الأطراف أنه تم اتخاذ قرار أو إجراء ضدهم وهو أمر غير عادل ، فيجوز له تقديم استئناف كتابيًا إلى المدير العام لإدارة الأراضي في دبي في غضون 30 يومًا من تاريخ يتم إخطارها بالقرار أو الإجراء الطائفي. في غضون 30 يومًا من تاريخ الإيداع ، سيتم مراجعة الطعن وحكمه.
الاستنتاج
بشكل عام ، سيلعب القانون الذي تم سنه حديثًا دورًا كبيرًا في سوق العقارات في دبي ، حيث تم تصميم القانون ليكون أكثر دقة تجاه لوائح العقارات المملوكة بشكل مشترك. ينطوي القانون على تعزيز الشفافية والتوحيد لجميع أصحاب المصلحة المشاركين في إدارة وتشغيل الممتلكات المملوكة بشكل مشترك.
